移民问答：加拿大新政对房产价格走势影响几何？

   由新浪出国频道、新浪移民频道主办，博辞广告承办的2016年第五届新浪诚信移民[微博]评选活动高端访谈之“全球资产配置应该如何布局？”在新云南皇冠假日酒店举行，数家全国知名移民机构老总、移民律师、海外房产项目资深专家围绕主题展开热烈讨论。同时，本次活动还特别邀请了数位有移民需求的网友参与，网友们根据各自对移民的疑惑提出问题，得到一线移民专家的直接解答。以下为网友问答环节的精彩实录：

2016年第五届新浪诚信移民评选活动高端访谈嘉宾合影

网友提问：我这个问题不仅仅是针对这个话题，针对所有嘉宾的讲解。刚才没机会提问，捞到这么一个机会，谢谢大家。我认为海外房产的价值和价格和移民是息息相关的，有一个问题，大家怎么看未来加拿大在出了新政策以后的房产价格的走势？因为这个可能关系到移民的人是不是在这个价位上购置一个房产，以及未来趋势的判断。

金北方移民史可心：加拿大这个房产为什么要征15%的税？刚才我已经讲过了，仅限于温哥华，因为温哥华是最大的一个城市，是华人最多的城市，也是富商集中居住的城市，他之所以这样去控制，最重要的就是因为这个房子涨的太厉害了，就跟北京、上海限购是一样的。短期来看，这个房价肯定会下跌的，因为有些人，他8月2号要开始执行，前期有的人交了定金的，他宁可定金都不要，如果温哥华的房子基本上好一点的，就是五六百万，如果偏一点的就是两三百万，15%的税，光税就多少，所以短期是肯定下跌的。但是如果从中长期来看，他还是会向上的。因为他的租售比要远远低于北京的租售比，北京1：700到800，温哥华只有1：400到500，从投资不得角度来讲，移民也好，孩子读书也好，还是值得买的。
    
网友提问：温哥华这几年的涨幅是显而易见的，非常快的涨幅。恰恰他涨幅最大的这段时间里面，是移民政策收的最紧的时期，我觉得很没逻辑这件事。

汇加移民司诺：移民是有周期的，为什么现在收紧？因为13年、14年最早投资移民在12年、13年递交的，14年、15年成功了，大量中国人涌入温哥华，导致现在房价收紧。移民政策为什么收紧？12年、13年、14年每年递交的就几百几千个，从14年以后每年上万的成交，中间说投资移民整个被退回来，他这个逻辑跟咱们想象的是不一样的。第一他本身有一个周期，第二有一个库存，他是一个全球的。

西岸置业姬婉璐：我们的客户数据分析，我个人觉得有以下几个方面，第一个就是加拿大移民，你提到了收紧，但是我们之前有一个很出名的一刀切，是联邦移民，在熟悉移民界的做移民的顾问都会了解，除了联邦移民以外，还会一些其他移民。在一刀切过后，每年加拿大总体进入的新进移民的居民总人数是比原先还要多的，可能会有几个或者十几个移民在同时进行，并没有因为其中一个移民很出名的停止事件，导致了他总人口的进入减少。这是他房产在人口方面的刚需并没有停止。
另外有一点，加拿大这边，你如果了解的话，他其实是一个土地非常少的国家，他地大物薄，能居住的人口紧挨着美国只有150公里范围内，再往北全是资源，人口是非常稀有的。这些人口密度只能压缩到这一块，不能像美国一样，从东海岸、西海岸到处都有人口分布，它的土地非常稀少。我们新进的移民全部涌入到三大城市，温哥华、多伦多、蒙特利尔，这三大城市人口占了加拿大人口的30-35%，因为地域的原因，把这些城市的房产给撑起来了。这时候第三个原因出现了，就是我们签证现在非常好办，加拿大很友好的作为全球第一个跟中国十年互相往返的签证国，所以很多现在已经对生活品质有追求，不只是体现在温饱上面的客户了，可能就会考虑到去海外转一转。当他去海外转的时候，发现加拿大签证那么好办，交通那么好，这两天我们福建也刚新开了夏航，直飞加拿大，非常方便。他发现一个问题，整个加拿大里头有两三个城市都是常年空气质量和水质量，包括它的气候，都是在全球排前列的。比如整个加拿大淡水资源占到了全球的20%，非常非常大，中国这边好像还是5%还是百分之几，是很小的比值。就是因为气候的养生的，包括它的一些滑雪、海钓很知名的户外运动，有很多户外运动胜地很知名，他会考虑在那边买房产，只要能买的保值升值，出租非常方便，他愿意购置完了，度假的时候自住一下。

网友提问：你对15%针对外国人的税怎么看？你同意台上那位嘉宾的意见吗？
    
西岸置业姬婉璐：我跟她的很多意见是比较相近的，这个政策刚刚出台，非常突然，一下子这样一刀切了。咱们整个市场，尤其加拿大市场需要有一段时间来去消化。不管中国还是加拿大这边，有很多政策，包括房产政策、移民政策都是千变万化，调来调去，都是属于政府调控。我希望跟我们网友确定四件关于税收的政策细节，第一个就是我们有非常多的客户在这两天会咨询我，这个在今年8月2号之前要实施的这个税收，我只要先签了你这个期房楼花的合同就不用收了？还是这个房子要交房了，要过户到我的名下了，你这边必须要变成现房过户到你的名下，你才不用交，如果在8月2号之前。你现在要是所有的只签了一个合同，还是在建的项目，全部后期交房的时候都要再交。第二个问题，很多客户问到我怎么办？加拿大是不是现在整个政策就会有很大的问题，这是加拿大十几个省里面BC省其中一个省的省长把这个税法颁布出来的，只针对这个省里面其中21个区域，这个区有可能指的是市，有可能指的村，有可能指的镇。比如维多利亚有很多留学家长在那儿买房，这个区域不包含这个税收，只是一些局部的一些政府对于目前过热的房产现象进行一个降温的，我有一个很个人的观点，大家可以看一下整个BC省省长明年马上要进行大选选举了，他应该是会做出来一些这样的回应，来去呼应现在本地的民众，我们没房子住，我们被挤到郊区去了，他会做出来这种举动来去稳定目前整个民众的呼声。
    但是就如刚才台上史总说的一样，他是在整个加拿大历史上，我先不对未来作出任何承诺，我们来看历史。他延续到之前20年、30年，加拿大的政策一直很保守，贷款政策包括经济政策都非常保守，所以导致他的房产上涨一直相对来说是比较稳定的。比如08年金融危机，像美国很多大国经济尤其是房产受到很大的冲击，狂跌，但是到网上去查加拿大这边的房产，他连08年、09年金融危机的时候都是有一个略微的下降。在很多投资这方面，我们甚至有很多客户都会理解我们，说自己做的是投资，不是投机。如果从一个偏长期的角度来看五年十年，我这个房子持有，他中间肯定有螺旋性的一个波动，因为一些政府的调控，因为一些法律税收，或者国家经济的影响，造成上上下下的浮动。但是要是长期的，我们不拿别的数据，拿历史数据来看，都完全没有任何问题。包括刚才史总提到出租的比例问题，我这边可以提出一个很官方的数据，加拿大温哥华中心城区，相当于北京二环以里，它的出租空置率是0.6%，我在这个活动之前查了北京的出租空置率，把郊区算上，达到百分之十九点几，整个北京房价非常稳定，加拿大这边我相信他对这个税收可能在短期波动以后，不会有一个很本质性的影响。
    最后一个观点，给咱们这位网友分享，整个温哥华是加拿大三大城市，我们中国北京、上海是一线城市，一线城市的房产，不止包含它的城市，跟整个国家经济都有很大的关联。政府会根据一线城市的房价是否合理进行一个调控，但是如果政府调控过程中，想要让这些房价一泻千里或者有一个大跌的话，整个国家经济会受到很大的影响，甚至退后十几年几十年，所有关联性的我们一起结合去看，我个人对这次税收增加持有一个比较乐观，比较积极的态度。
    
网友提问：如果从短期来看，会不会意味着多伦多和蒙特利尔的房产价格甚至移民方向会有一个迅猛的增加？

西岸置业姬婉璐：我觉得会有，很多客户会有这方面的关注。